資金計画は無理のない返済プランで

　資金計画を立てる上でもっとも大切なことは、いくらの資金が用意できるかということです。その決め手となるのが融資額。でもそれは、あくまでも借りるお金で すから、自分の返済能力に応じて借入額が決まってきます。いくら借りられるかというのではなく、いくら返せるかというのが資金計画のキーポイントになってきます。無理のない返済プランで資金計画を立てましょう。

---

長期ローン返済、将来を考えて資金計画を

　住宅ローンは20年、30年と返済が長期にわたります。それだけに将来いろいろと変化するであろうライフスタイルも考え合わせて返済計画を立てないと、せっ かくのマイホームを手放すことになったり、ローン破産を起こしたりと大変なことになりかねません。たとえば子供の成長にともなう支出の増加や暮らしのグレードアップ、収入の増加率、最終返済時の年齢なども考えながら、返済計画を立てておく必要があります。

---

まず住宅ローンの特徴を知ろう

　住宅ローンにはどんなローンがあるのかを知ることが資金計画の第一歩といえるでしょう。住宅ローンには大きく分けて住宅金融公庫融資と年金融資、財形融資などの公的融資と銀行ローン、生保ローンなどの民間融資があります。公的融資は金利が低く、申し込みをする人や建てる建物に細かな条件が設定されています。また民間融資は公的融資に比べて融資条件は柔軟ですが、ローン商品によってさまざまな特徴があります。それぞれの融資の特徴を知ることが、まず大切です。

---

年間返済額は収入の25％以内に

　一般的に年収が多ければ多いほど返済能力があるわけですが、銀行ローンでは年収に対する年間返済額の割合を25％以内に抑えるのが望ましいとされています。また住宅金融公庫融資や年金融資(公庫併せ貸し)などの場合では、必要月収を毎月返済額の5倍以上と定めています。これらのことを考慮すれば年間返済額が年収の5分の1、つまり20％以内ということになります。こうした年収に対する年間返済額の割合も資金計画の参考に。

---

借入先を決めることから資金計画がスタート

　資金計画のスタートは、まずローン借入先を決めること。優先順位の高い住宅金融公庫融資や年金融資は額も限られていますので、それだけでまかなえないケースもあります。優先順位に従い、その他の住宅ローンの融資額を調べ、組み合わせを考えましょう。借入先と借入額が決まったら、返済期間と返済方法、ボーナス時の返済比率を決め、返済額を計算。そして資金計画が出来上がったら、チェックも忘れずに。年収制限、返済に見合う収入がなければ予定の額が借りられないこともあります。

住宅取得には価格の２割の頭金が必要

　住宅金融公庫をはじめとする住宅ローンの多くが、融資率（担保率）を購入価格の８割としているため、一般的に頭金は２割必要だといわれています。これで計算すると、頭金に700万円用意できる場合、3500万円までの住宅を取得できることにはなりますが、これはあくまでも目安。当然、自己資金の割合が多ければ多いほど、借入額が少なくて済むわけで、月々の返済額との兼ね合いも十分検討して、返済計画を立てることが必要です。

---

住宅取得の際の諸費用には現金の用意が必要

　住宅を取得する際には、頭金は別に登録免許税や不動産取得税などの税金や各種保険料などの諸費用がかかってきます。諸費用の額は取得物件によって異なりますが、土地を購入して家を建てる場合、価格５〜10％、新築一戸建てを購入する場合３〜５％程度かかり、現金で用意する必要があるので、諸費用も頭金の一部と考えておく必要があります。また何かと物入りな購入当初、自己資金は最低でも物件の３割以上は用意しておきたいものです。

---

親からの援助

　頭金が足りなければ、親から援助を受けるなどして増やす方法もあります。住宅資金としてもらう場合は3500万円（2003年１月１日以降）まで贈与税がかかりません。夫婦２人がそれぞれの親から3500万円ずつ贈与を受けた場合、合計7000万円まで無税。親から借りたりするのも方法のひとつです。

　住宅を購入するとき、自己資金のみで購入できるケースはごくわずか。たいていの人が「住宅ローン」を利用しています。住宅ローンには、公的な「住宅金融公庫」のほか、銀行など金融機関が販売している住宅ローン、会社などで従業員に対して独自に貸し出し枠をつくっているものなどが一般的です。ローンの計画をたてるときのコツをつかんで、無理のない返済計画を立てたいですね。

施主金利だけに振り回されずに我が家に最適のプランを

　よく「いまなら金利が○○％。住宅購入は今すぐ」と金利を売り物にした広告を目にします。確かに金利によって返済計画は大きく変わります。そこで注意したいのが、金利と住宅ローンの関係です。
　金利によって、「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」などのローンが考えられます。

固定金利型‥‥	メリットは借り入れ時に返済期間全体に渡る返済額を確定できることや、低金利時に借りた場合は将来にわたって安心できることがあります。 逆に、経年で金利がさらに下がった場合は高金利での返済をしなければなりません
変動金利型‥‥	返済当初の一定期間を固定金利で。その後は変動金利で運用されます。 一定期間の返済額を固定できるので、資金計画を立てやすいのが利点
固定金利期間選択型‥‥	返済当初の一定期間を固定金利で。その後は変動金利で運用されます。 一定期間の返済額を固定できるので、資金計画を立てやすいのが利点

毎月払いが基本。ボーナス返済に頼り過ぎない

　給与所得者では、一般に毎月の給与とボーナスが収入源。
　ローンにボーナス払いを組み込むことで毎月の返済を抑えることができますが、ボーナスは会社の業績などで左右されることも。返済計画はあくまで毎月払いを基本にするのがベター。